TERMINACION DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA EN COLOMBIA

TERMINACIÓN DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

Por: CalleDeLaRed

Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana están regulados principalmente por nuestra Constitución Política:

• Art. 1 ..."Colombia es un Estado social de derecho, organizado en forma de República unitaria, descentralizada, con autonomía de sus entidades territoriales, democrática, participativa y pluralista, fundada en el respeto de la dignidad humana, en el trabajo y la solidaridad de las personas que la integran y en la prevalencia del interés general"; 
• Art. 2 "Son fines esenciales del Estado: ... asegurar la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo ... Las autoridades de la República están instituidas para proteger a todas las personas residentes en Colombia, en su vida, honra, bienes, creencias, y demás derechos y libertades, y para asegurar el cumplimiento de los deberes sociales del Estado y de los particulares"; 
• Art. 4 "La Constitución es norma de normas"; 
• Art. 5 "El Estado reconoce, sin discriminación alguna, la primacía de los derechos inalienables de la persona y ampara a la familia como institución básica de la sociedad";
• Art. 13 "todas las persona nacen libres e iguales ante la ley" (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 15 "Todas las personas tienen derecho a su intimidad personal y familiar y a su  buen nombre (habeas data), y el Estado debe respetarlos y hacerlos respetar." (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 16 "Todas las personas tienen derecho al libre desarrollo de su personalidad sin más limitaciones que las que imponen los derechos de los demás y el orden jurídico" (autonomía de la voluntad)  (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 20 Libertad de expresión  (Derecho de aplicación inmediata);
• Art. 21 "Se garantiza el derecho a la honra"  (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 23 Derecho de petición  (Derecho de aplicación inmediata);
• Art. 24 "Todo colombiano, con las limitaciones que establezca la ley, tiene derecho a circular libremente por el territorio nacional, a entrar y salir de él, y a permanecer y residenciarse en Colombia"  (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 25. "El trabajo es un derecho y una obligación social y goza, en todas sus modalidades, de la especial protección del Estado. Toda persona tiene derecho a un trabajo en condiciones dignas y justas". (por lo menos me parece que el poder del arrendador de limitar la destinación del bien, puede violar este derecho).
• Art. 28 "Toda persona es libre. Nadie puede ser molestado en su persona o familia, ni reducido a prisión o arresto, ni detenido, ni su domicilio registrado, sino en virtud de mandamiento escrito de autoridad judicial competente, con las formalidades legales y por motivo previamente definido en la ley ..."  (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 34 "Se prohíben las penas de destierro, prisión perpetua y confiscación"  (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 37 "Toda parte del pueblo puede reunirse y manifestarse pública y pacíficamente  (Derecho de aplicación inmediata)"; 
• Art. 38 "Se garantiza el derecho de libre asociación para el desarrollo de las distintas actividades que las personas realizan en sociedad"; 
• Art. 40 "Todo ciudadano tiene derecho a participar en la conformación, ejercicio y control del poder político"  (Derecho de aplicación inmediata); 
• Art. 42 "La familia es el núcleo fundamental de la sociedad... La honra, la dignidad y la intimidad de la familia son inviolables..."; 
• Art. 44 "Son derechos fundamentales de los niños (y niñas)... tener una familia y no ser separados de ella ... Los derechos de los niños prevalecen sobre los derechos de los demás";
• Art. 45 "El adolescente tiene derecho a la protección y a la formación integral"; 
• Art. 46 "El Estado, la sociedad y la familia concurrirán para la protección y la asistencia de las personas de la tercera edad"; 
• Art. 51 "Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna"; 
• Art. 52 "El ejercicio del deporte, sus manifestaciones recreativas, competitivas y autóctonas tienen como función la formación integral de las personas, preservar y desarrollar una mejor salud en el ser humano"; 
• Art. 58 "Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad ..."; 
• Art. 60 "El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad"; 
• Art. 67 "La educación es un derecho de la persona y un servicio público que tiene una función social"; 
• Art. 70 "El Estado tiene el deber de promover y fomentar el acceso a la cultura de todos los colombianos en igualdad de oportunidades ... La cultura en sus diversas manifestaciones es fundamento de la nacionalidad. El Estado reconoce la igualdad y dignidad de todas las [culturas, manifestaciones culturales] que conviven en el país"; 
• Art. 71 "La búsqueda del conocimiento y la expresión artística son libres"; 
• Art. 74. Todas las personas tienen derecho a acceder a los documentos públicos salvo los casos que establezca la ley. El secreto profesional es inviolable.
• Art. 78 "La ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización ..."; 
• Art. 79 "Todas las personas tienen derecho a gozar de un ambiente sano. La ley garantizará la participación de la comunidad en las decisiones que puedan afectarlo. Es deber del Estado proteger la diversidad e integridad del ambiente, conservar las áreas de especial importancia ecológica y fomentar la educación para el logro de estos fines."; 
• Art. 80 "El Estado planificará el manejo y aprovechamiento de los recursos naturales, para garantizar su desarrollo sostenible, su conservación, restauración o sustitución."; 
• Art. 83 "Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas";
• Art. 84 "Cuando un derecho o una actividad hayan sido reglamentados de manera general, las autoridades públicas no podrán establecer ni exigir permisos, licencias o requisitos adicionales para su ejercicio"; 
• Art. 85 "Son de aplicación inmediata los derechos consagrados en los artículos 11 (Derecho a la vida), 12 (Prohibición a la desaparición, tortura y tratos crueles, inhumanos o degradantes), 13 (Libertad e igualdad desde el nacimiento), 14 (Derecho a la personalidad jurídica), 15 (Derecho a la intimidad, al buen nombre, habeas data), 16 (Derecho al libre desarrollo de la personalidad), 17 (Prohibición de la esclavitud, servidumbre y trata de personas), 18 (Libertad de conciencia), 19 (Libertad de cultos), 20 (Libertad de expresión, difusión e información, rectificación y prohibición de censura), 21 (Derecho a la honra), 23 (Derecho de petición), 24 (Derecho de circulación, permanencia y residencia en Colombia), 26 (Libertad de escoger profesión u oficio), 27 (Libertad de enseñanza, aprendizaje, investigación y cátedra), 28 (Libertad física, registro de domicilio, detención, arresto o prisión solo con orden judicial, principio de legalidad, prohibición de detención, arresto o prisión por deudas, prohibición de penas imprescriptibles), 29 (Debido proceso para todas las actuaciones, principio de legalidad y favorabilidad penal, presunción de inocencia, derecho de defensa y contradicción desde la investigación y juzgamiento, derecho de impugnación de sentencia condenatoria -doble instancia y conformidad-, prohibición non bis in ídem, nulidad de pleno derecho, de pruebas con violación del debido proceso) 30 (Habeas Corpus), 31 (Derecho de apelación y consulta de toda sentencia, prohibición del reformatio in pejus), 33 (Principio de no autoincriminación), 34 (Prohibición del destierro, prisión perpetua y confiscación), 37 (Derecho de reunión y manifestación pública y pacífica) y 40 (Derecho de participación en el poder político: derecho a elegir y ser elegido, derecho a participar de movimientos y partidos políticos, derecho a revocar el mandato, derecho de iniciativa, derecho a  las acciones constitucionales, derecho al cargo público, derecho de participación de la mujer en la administración publica)"; 
• Art. 86 "Toda persona tendrá acción de tutela para reclamar ante los jueces, en todo momento y lugar, mediante un procedimiento preferente y sumario, por sí misma o por quien actúe a su nombre, la protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales, cuando quiera que éstos resulten vulnerados o amenazados por la acción o la omisión de cualquier autoridad pública ... La ley establecerá los casos en los que la acción de tutela procede contra particulares encargados de la prestación de un servicio público o cuya conducta afecte grave y directamente el interés colectivo, o respecto de quienes el solicitante se halle en estado de subordinación o indefensión"; 
• Art. 87 sobre la acción de cumplimiento; 
• Art. 88 sobre las acciones populares; 
• Art. 93 Bloque de constitucionalidad. "Los tratados y convenios internacionales ratificados por el Congreso, que reconocen los derechos humanos y que prohíben su limitación en los estados de excepción, prevalecen en el orden interno. Los derechos y deberes consagrados en esta Carta, se interpretarán de conformidad con los tratados internacionales sobre derechos humanos ratificados por Colombia..."
• Art. 94 "La enunciación de los derechos y garantías contenidos en la Constitución y en los convenios internacionales vigentes, no debe entenderse como negación de otros que, siendo inherentes a la persona humana, no figuren expresamente en ellos"; 
• Art. 95 "De los deberes y obligaciones" de toda persona y ciudadano ..."Toda persona está obligada a cumplir la Constitución y las leyes ... 1. Respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios ... 2. Obrar conforme al principio de solidaridad social, respondiendo con acciones humanitarias ante situaciones que pongan en peligro la vida o la salud de las personas ...  4. Defender y difundir los derechos humanos como fundamento de la convivencia pacífica; 5. Participar en la vida política, cívica y comunitaria del país; 8. Proteger los recursos culturales y naturales del país y velar por la conservación de un ambiente sano".
• Art. 333. "La actividad económica y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común ... El Estado, por mandato de la ley, impedirá que se obstruya o se restrinja la libertad económica y evitará o controlará cualquier abuso que personas o empresas hagan de su posición dominante en el mercado nacional"

Debemos tener claro que ningún contrato de arrendamiento puede ir en contra de la Constitución, porque la Constitución es norma de normas (art. 4  de la CP) y toda persona está obligada a cumplir la Constitución y respetar los derechos ajenos o principio general neminem laedere ("no causar daño a nadie" art. 95 de la C.P.), por ende no se puede estipular en los contratos cláusulas que atenten contra los principios fundamentales, los derechos fundamentales, el bloque de constitucionalidad y los derechos de aplicación inmediata (art. 85 ídem), estas clausulas serían tomadas como nulas o no escritas, por ejemplo sería nula la cláusula que estipule que el arrendador podrá cada cierto tiempo entrar a la vivienda arrendada para verificar el estado del inmueble o ver qué uso se le da, ya que ésta cláusula atentaría contra el derecho de intimidad (arts. 15, 28, 42, ídem) y constituiría un registro ilegal del domicilio (art. 28 ídem), tampoco podría estipularse la prohibición de tener mascotas porque se afectaría entre otros, la intimidad y el derecho al libre desarrollo de la personalidad (ver sentencia T-034/2013 -también se puede afectar la libre movilidad y circulación-, sentencia T-155/2012, sentencia  T-119/98 -el sonido de los animales no es causal de expulsión, "las molestias que ocasionan no son diferentes a aquellas cargas que inevitablemente impone la vida en sociedad y que deben soportarse en aras de una sana y pacífica convivencia"-, sentencia T-035/97), tampoco podría estipularse que se prohíben visitas o limitarlas a un número determinado (Libertad -...no ser molestado en su persona ni su familia-, derecho de la familia, libre desarrollo de la personalidad, derecho de reunión, asociación, dignidad, solidaridad, convivencia pacífica, honra, vivienda digna, igualdad, diversidad cultural, intimidad personal y familiar), o restringir la participación del arrendatario(s/as) en las asociaciones, juntas o asambleas comunales (art. 95 num.5, art. 40 ídem), además debe tenerse en cuenta que si hay menores de edad implicados en las relaciones que se originan del contrato de arrendamiento, sus derechos prevalecen sobre los demás (art. 44 y 45 ídem) y que las personas de la tercera edad están protegidos especialmente (art. 46 ídem), también que el inmueble debe tener las condiciones habitables de vivienda digna, medio ambiente sano, acceso al deporte, la educación, la cultura y el conocimiento (debe estar cerca o poderse acceder a esos servicios), cuando se vulnere algunos de los derechos fundamentales podría acudirse a la acción de tutela, incluso contra la Asamblea, juntas o el arrendador, autoridad administrativa o judicial o si son varios los arrendatarios a acciones populares o de grupo, también se pueden presentar derechos de petición por ejemplo a los órganos comunales como juntas o asambleas o sus representantes, o administradores (art. 23 ídem, en conc. ley estatutaria 1755/2015, ley 675/01). Por último que nuestra Constitución en el art. 83 establece que la buena fe es la que rige todas las actuaciones entre particulares, lo que rige sobre los contratos de arrendamiento "Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas", artículo que ha interpretado la Corte Constitucional de forma extensiva no solo a las relaciones de los particulares y el Estado sino también entre particulares, como lo sostuvo en la sentencia C-622/98 ("es claro que actuar de buena fe se impone como un deber de origen constitucional para todos los individuos, deber que se extiende desde luego a sus relaciones con otros individuos"), en concordancia con lo establecido en el art. 1603 del CC "Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella" y el art. 871 del C.Co. "Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural".

Los contratos de arrendamiento también se encuentran regulados por nuestro Código Civil (ley 84 de 1873, que está inspirado en el Código Civil Napoleónico y el Código Civil de Andrés Bello). Este Código debido a su vetustez, hace inclusiones negativas de grupos específico de personas, esto se debe principalmente a que estamos hablando de un Código con más de 145 años de vigencia, encontrando muchas normas discriminatorias contra varias personas, diferenciadas en grupos sociales tanto por condiciones económicas, como biológicas, culturales, religiosas o políticas, así encontramos que se discriminan (directa o indirectamente) no solo en el lenguaje usado sino en los derechos y formas de reclamarlos o exigirlos, a personas pobres, mujeres, niños y niñas, discapacitados, indígenas, afrodescendientes, campesinos, trabajadores, ateos, comunistas, etc. En Colombia  con la entrada en vigencia de la nueva Constitución de 1991 no se cambió ningún Código, aunque teóricamente con la vigencia de una nueva Constitución debió haberse derogado todo el ordenamiento jurídico anterior (sea o no contrario a la nueva Constitución); pero simplemente se hicieron algunos cambios cosméticos a varias leyes por vía legislativa y por vía jurisprudencial  constitucional se ha ido reformando, reordenando, sacando del ordenamiento jurídico varias normas muy puntuales, exhortando o reinterpretando esas vetustas normas para hacerlas acordes a nuestra Constitución y al bloque de constitucionalidad, como si la Constituyente de 1991 hubiera sido una reforma constitucional y no una nueva Constitución.

Respecto al arrendamiento, encontramos en nuestro C.C. que el arrendamiento es un contrato típico (nominado), verbal o escrito, por lo que se aplica toda la teoría de los bienes y las obligaciones. Al ser un contrato típico (que está definido explícitamente en el Código), podemos diferenciarlo fácilmente de otros tipos contratos, y a su vez definir mejor sus características, sin embargo al ser un tipo tan antiguo, que se creó cuando las relaciones sociales y políticas aún no habían evolucionado como al día de hoy, estas características no son del todo aplicables, por ello han ido saliendo poco a poco del ordenamiento algunas normas del Código, como las que se refieren al arrendamiento de la fuerza de trabajo, que es una relación mas laboral que civil, y que por ende goza en la actualidad de especial protección, tanto por tratados internacionales como por nuestra Constitución.

Según el Código civil cualquier bien podía arrendarse (ver art. 1974 C.C.)y se consideraba un bien a cualquier cosa que exista, pueda existir o se pueda imaginar que existe, siendo cosas corporales todo lo que se puede medir por nuestros sentidos e incorporales todo el resto que no podemos tocar, como son los derechos (las cosas pueden ser muebles e inmuebles, los derechos al ser también cosas pueden ser bienes muebles o inmuebles), así el Código permite que el objeto del contrato por regla general sea cualquier cosa, todo se puede arrendar, y el arriendo es en sí, entregar una cosa que pertenece a alguien a otra para que la "tenga", para que haga cualquier cosa con ella menos apoderarse de ella, por ello existe una obligación intrínseca, esencial del contrato de arrendamiento que es "devolver (restituir) la cosa (o bien)".

Los contratos de arrendamiento entonces se van diferenciando según la cosa o bien que se arrienda (el bien objeto del contrato), la limitación a la destinación que se le permite dar a esa cosa dada en arriendo, es decir, por regla general, se entrega una cosa a otra para que haga lo que quiera con ella menos apoderarse de la cosa, porque debe comprometerse (obligarse) a devolverla; pero tradicionalmente el derecho del arrendador (que puede ser el dueño o no, pero en todo caso debe obrar como dueño o aparentar serlo) sobre el bien (o cosa) es superior al derecho del tenedor (quien recibe la cosa para tenencia -para que la "tenga"- el arrendatario), por lo que el arrendador puede limitar la destinación del bien objeto del contrato, así por lo menos al arrendar un bien inmueble, el arrendador puede limitar al arrendatario en que solo pueda usar y gozar de ese bien inmueble con fines de vivienda, y no darle otra destinación o de lo contrario se incumpliría el contrato y deberá restituir al arrendador, el bien inmueble en el término legal o acordado e incluso indemnizarlo por haber incumplido el contrato por destinar el bien inmueble a un fin distinto al autorizado, esta postura tradicional se mantiene hoy día en Colombia, y es aplicable, pero podría en un futuro no serlo, y se permitiera que el arrendatario le diera la destinación que quisiera, únicamente obligándose a devolver el bien en los términos legales o contractuales, es responsabilidad del arrendatario responder ante las autoridades o la sociedad por la destinación que le de al bien, no del arrendador, la destinación si puede alterar el régimen legal del contrato pero no así su esencia, como actualmente sucede porque un contrato de vivienda es distinto a uno comercial (esto está bien), pero al dar una destinación comercial a un bien inmueble destinado contractualmente a vivienda, podría posiblemente anular el contrato o rescindirlo o declararse el incumplimiento del contrato, si la responsabilidad de la destinación del bien es del arrendatario, no habría incumplimiento, ni nulidad, no podría resolverse el contrato por ese motivo; que el arrendador siga teniendo la facultad de limitar la destinación del bien es seguir permitiendo una intromisión sobre los derechos ajenos, debido, considero, a la concepción supremacista del dueño, del propietario sobre el no propietario, si la propiedad según nuestra Constitución tiene una función social, entonces no hay nada de qué preocuparse con la destinación que le de el arrendatario.

Otra característica del tipo contractual de arrendamiento, es sobre el bien objeto del contrato, como indiqué por regla general se puede someter a arriendo cualquier cosa, pero la ley ha ido imponiendo restricciones, por lo que ya no es posible usar esta figura del arrendamiento para entregar la tenencia de cualquier cosa, sino que hay bienes que por expresa restricción legal deben ser entregados bajo otras figuras, o bajo requisitos adicionales para poder ser arrendados, pero aún más, dentro de la teoría de los bienes, hay ciertos bienes que por principio de humanidad, ya no se consideran como bienes, por ejemplo la fuerza de trabajo, era un bien (una cosa), que según los economía política es una mercancía, de donde nace la plusvalía, el capital, de donde se fundan los sistemas explotadores, la base de todo el sistema capitalista que nos acecha y nos agrede, la base del sistema en el que vivimos, por ese motivo, ya no se puede "arrendar" la fuerza de trabajo, ya no es considerado un "bien", entonces la única manera contractual que se permite para entregar la fuerza de trabajo, es a través del contrato laboral, que tiene un régimen internacional especial con el que se busca proteger la humanidad, en Colombia el régimen laboral también es un esperpento, no se ha siquiera cumplido la orden constitucional de expedir un Estatuto del Trabajo (art. 53 de la C.P. "El Congreso expedirá el estatuto del trabajo. La ley correspondiente tendrá en cuenta por lo menos los siguientes principios mínimos fundamentales ..."), nuestra ley laboral se basa en un decreto presidencial de 1950, ni siquiera en una ley.

Pero, pese a esta restricción legal a "arrendar" la fuerza de trabajo, o usar el régimen civil y no el laboral para este tipo de relaciones contractuales, sigue siendo común que se trate de imponer el régimen civil en las relaciones laborales, principalmente intentando ocultar la naturaleza laboral de la relación, así sigue existiendo el contrato de prestación de servicios (ver arts. 1495 C.C.-definición de contrato civil, art. 1974 C.C. -pueden arrendarse todas las cosas corporales e incorporales-, arts. 2063-2069 C.C. -del arrendamiento de servicios inmateriales -el escritor asalariado para la prensa, secretarios privados, cantores, etc., y la extensión de los contratos de mandato del art. 2144 C.C.-  aclarando que las obras inmateriales como composiciones literarias, corrección tipográfica de un impreso se regulan por los arts. 2054-2056 y 2059 C.C. -contratos de obra-; en conc. con el art. 34 del C.S.T. -contratistas independientes: "Son contratistas independientes y, por tanto, verdaderos empleadores y no representantes ni intermediarios, las personas naturales o jurídicas que contraten la ejecución de una o varias obras o la prestación de servicios en beneficios de terceros, por un precio determinado, asumiendo todos los riesgos, para realizarlos con sus propios medios y con libertad y autonomía técnica y directiva"-), que es un contrato civil y no laboral, que se usa para "tercerizar" a miles de trabajadores en Colombia, deshumanizarlos y desconocer sus derechos fundamentales, igualmente en el Código Civil, en el capítulo sobre arrendamiento, encontramos el arrendamiento de obra o labor, un tipo de contrato laboral muy usado hoy en día, pero que sigue estando en el Código civil (sin ser aparentemente derogado por el del código laboral, porque el del código laboral se parece mas al civil que al que debe ser uno laboral, mejor regulado, ver arts. 2053-2062 del C.C. sobre "los contratos para la confección de una obra material", donde dice que si el artífice de la obra suministra los materiales de la misma es un contrato de compraventa, sino el contrato es de arrendamiento, y el art. 45 del CST que dice sobre la duración de los contratos de trabajo que esta puede ser por el tiempo que dure "la obra o labor" y el mismo art. 34 ídem de la prestación de servicios por contratistas cuando dice que también puede ser una o varias "obras"), y que se usa igual que la prestación de servicios, para "tercerizar" y desconocer derechos a los trabajadores.

Visto lo anterior podemos entrar a citar los artículos del C.C. que mas atañen al contrato de arriendo. Entre los artículos del C.C. que se refieren al arrendamiento encontramos, entre otros (y en especial todos los artículos del libro IV -arts. 1494 y ss.), los siguientes:

• Art. 63 del C.C. Culpa y Dolo. La ley distingue tres especies de culpa o descuido:
• Culpa grave, negligencia grave, culpa lata: "es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con aquel cuidado que aun las personas negligentes o de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios. Esta culpa en materias civiles equivale al dolo."
• Culpa leve, descuido leve, descuido ligero: "es la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido leve. Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano./ El que debe administrar un negocio como un buen padre de familia, es responsable de esta especie de culpa."
• Culpa o descuido levísimo: "es la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en la administración de sus negocios importantes. Esta especie de culpa se opone a la suma diligencia o cuidado."
• El dolo: "consiste en la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro."
• Art. 64 ídem. Fuerza Mayor o Caso Fortuito. "Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto o que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc."
• Art. 65 ídem. Cauciones. "Caución significa generalmente cualquiera obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación propia o ajena. Son especies de caución la fianza, la hipoteca y la prenda*." (En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, según el art. 16 de la ley 820/03 están prohibidos los depósitos y las garantías reales y toda clase de garantías, directas o indirectas, que busquen garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales).
• Art. 66 ídem. Presunciones. "Se dice presumirse el hecho que se deduce de ciertos antecedentes o circunstancias conocidas."
• Presunción iuris tantum (Yuris): "Si estos antecedentes o circunstancias que dan motivo a la presunción son determinados por la ley, la presunción se llama legal. Se permitirá probar la no existencia del hecho que legalmente se presume, aunque sean ciertos los antecedentes o circunstancias de que lo infiere la ley, a menos que la ley misma rechace expresamente esta prueba, supuestos los antecedentes o circunstancias."
• Presunción iuris et de iure (Yuris): "Si una cosa, según la expresión de la ley, se presume de derecho, se entiende que es inadmisible la prueba contraria, supuestos los antecedentes o circunstancias."
• Art. 1494 CC, establece como una de las fuentes de las obligaciones al "contrato": "Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia."
• Art. 1495 CC, trae la definición de "contrato" (o convención): "Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa.  Cada parte puede ser de una o de muchas personas" (es un elemento esencial que haya al menos una obligación, sino hay ninguna obligación no hay contrato).
• Art. 1496 CC, diferencia entre el contrato unilateral y bilateral, "El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente", siendo el contrato de arrendamiento del tipo "bilateral" (elemento esencial)
• Art. 1497 CC, diferencia entre el contrato gratuito (o de beneficencia) y el contrato oneroso, "El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro", siendo el contrato de arrendamiento del tipo "oneroso" (este es un elemento esencial porque si fuera gratuito sería un comodato)
• Art. 1498 CC, diferencia entre el contrato aleatorio y conmutativo, "El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio", siendo el contrato de arrendamiento de vivienda del tipo "conmutativo" (elemento esencial de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana por expresa estipulación de la ley 820/03 "Artículo 19. Fijación del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente"; sin embargo los contratos de arrendamiento en general también pueden ser aleatorios, ver art. 1975 CC donde se especifica que el precio del contrato de arrendamiento pueden ser los frutos "El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha", así mismo el art. 1976 ídem especifica que para determinar el precio se puede aplicar lo referente al contrato de compraventa, tipo de contrato donde es permitido comprar y pagar el riesgo o contingencia incierta).
• Art. 1499 CC, diferencia entre el contrato principal y el accesorio, "El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. ", siendo el contrato de arrendamiento generalmente del tipo "principal" (aunque el contrato de arrendamiento pese a ser un contrato por sí mismo, nada impide que pueda ser accesorio a otro contrato o condición del que dependa para existir).
• Art. 1500 CC, diferencia entre el contrato real, solemne y consensual, "El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento", el contrato de arrendamiento es del tipo "consensual" (por tanto la "tradición" o "entrega de las llaves" no perfecciona el contrato, sino que el contrato se perfecciona por el solo consentimiento, aunque excepcionalmente requiere alguna solemnidad para perfeccionarse, como otorgarse escritura pública, ver art. 1979 CC "Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada". La "entrega de la llaves" es una forma de entregar el inmueble arrendado, no es para perfeccionar el contrato ( a no ser que se acuerdo ello), sino para cumplir la obligación del arrendador de entregar el inmueble, si el arrendador no lo entrega o incurre en mora de entregar, incumple sus obligaciones y en cualquiera de los dos casos, el arrendatario puede "desistir" del contrato y cobrar, desista o no, indemnización de perjuicios por mora o incumplimiento en la entrega, ver arts. 1982, 1983 y 1984 del C.C.).
• Art. 1501 CC, diferencia entre la esencia, naturaleza y accidentes del contrato: "Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales".
• Art. 1502 CC. Requisitos para obligarse. "Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario:/ 1o.) que sea legalmente capaz./ 2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio./ 3o.) que recaiga sobre un objeto lícito./ 4o.) que tenga una causa lícita./ La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra."
• Art. 1503 CC. Presunción de capacidad. "Toda persona es legalmente capaz, excepto aquéllas que la ley declara incapaces"
• Art. 1504 CC. Incapacidad absoluta y relativa. "Son absolutamente incapaces las personas con discapacidad mental absoluta*, los impúberes y sordomudos*, que no pueden darse a entender" [por escrito -La sentencia C-983 de 2002 declaró inexequible la expresión "por escrito" que contenían los arts. 62, 432, 560 y 1504 del C.C.] (el art. 2 de la ley 1306/09 cambió una palabra antigua por la frase "discapacidad mental" y el art. 15 ídem reguló que la incapacidad "absoluta", no es para cualquier tipo de incapacidad mental sino solo es para discapacidad mental absoluta, y la discapacidad mental relativa, genera incapacidad relativa; el art. 16 ídem habla sobre la incapacidad transitoria) [*Debe existir decisión judicial que los declare interdictos para que sean incapaces, véase la Convención de Naciones Unidas sobre los Derechos de Personas con Discapacidad (CDPD). "La Convención reconoce que las personas con discapacidad tienen los mismos derechos que las demás personas y que es necesario disponer de un enfoque diferencial que les permita el ejercicio efectivo de los mismos"http://www.insor.gov.co/home/proyecto-de-ley-no-mas-interdiccion-para-las-personas-con-discapacidad/].
• Art. 1505 CC. Efectos de la representación. "Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo"
• Art. 1508 CC. Vicios del consentimiento. "Los vicios de que puede adolecer el consentimiento, son error, fuerza y dolo."
• Art. 1509 CC. Error sobre un punto de derecho. "El error sobre un punto de derecho no vicia el consentimiento."
• Art. 1510 CC. Error de hecho sobre la especie del acto o el objeto. "El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra, como si una de las partes entendiese empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, como si en el contrato de venta el vendedor entendiese vender cierta cosa determinada, y el comprador entendiese comprar otra.
• Art 511 CC. Error de hecho sobre la calidad del objeto. "El error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree; como si por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal semejante./ El error acerca de otra cualquiera calidad de la cosa no vicia el consentimiento de los que contratan, sino cuando esa calidad es el principal motivo de una de ellas para contratar, y este motivo ha sido conocido de la otra parte.
• Art. 1512 CC. Error sobre la persona. "El error acerca de la persona con quien se tiene intención de contratar, no vicia el consentimiento, salvo que la consideración de esta persona sea la causa principal del contrato./ Pero en este caso la persona con quien erradamente se ha contratado tendrá derecho a ser indemnizada de los perjuicios en que de buena fe haya incurrido por la nulidad del contrato."
• Art 1513 CC. Fuerza. "La fuerza no vicia el consentimiento sino cuando es capaz de producir una impresión fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta su edad, sexo y condición. Se mira como una fuerza de este género todo acto que infunde a una persona un justo temor de verse expuesta ella, su consorte o alguno de sus ascendientes o descendientes a un mal irreparable y grave./ El temor reverencial, esto es, el solo temor de desagradar a las personas a quienes se debe sumisión y respeto, no basta para viciar el consentimiento."
• Art. 1514 CC. Persona que ejerce la fuerza. "Para que la fuerza vicie el consentimiento no es necesario que la ejerza aquél que es beneficiado por ella; basta que se haya empleado la fuerza por cualquiera persona con el objeto de obtener el consentimiento."
• Art. 1515 CC. Dolo. "El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes, y cuando además aparece claramente que sin él no hubiera contratado./ En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las primeras por el total valor de los perjuicios y contra las segundas hasta concurrencia del provecho que han reportado del dolo."
• Art. 1516 CC. Presunción del Dolo. "El dolo no se presume sino en los casos especialmente previsto por la ley. En los demás debe probarse."
• Art. 1517 CC. Objeto de la declaración de voluntad. "Toda declaración de voluntad debe tener por objeto una o más cosas, que se trata de dar, hacer o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto de la declaración."
• Art. 1518 CC. Requisitos de los objetos de las obligaciones. "No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciales y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género./ La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla./ Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público." 
• Art. 1519 CC. Objeto ilícito. "Hay un objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público de la nación. Así, la promesa de someterse en la república a una jurisdicción no reconocida por las leyes de ella, es nula por el vicio del objeto."
• Art. 1523 CC. Objeto ilícito por contrato prohibido. "Hay así mismo objeto ilícito en todo contrato prohibido por las leyes."
• Art 1524 CC. Causa de las obligaciones. "No puede haber obligación sin una causa real y lícita; pero no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente./ Se entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público./ Así, la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la promesa de dar algo en recompensa de un crimen o de un hecho inmoral, tiene una causa ilícita.
• Art. 1525 CC. Acción de repetición por objeto o causa ilícita. "No podrá repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto o causa ilícita a sabiendas."
• Art. 1526 CC. Invalidez legal. "Los actos o contratos que la ley declara inválidos, no dejarán de serlo por las cláusulas que en ellos se introduzcan y en que se renuncie a la acción de nulidad."
• Art. 1527 CC. Definición de obligaciones civiles y naturales. "Las obligaciones son civiles o meramente naturales./ Civiles son aquellas que dan derecho para exigir su cumplimiento./ Naturales las que no confieren derecho para exigir su cumplimiento, pero que cumplidas autorizan para retener lo que se ha dado o pagado, en razón de ellas."
• Art. 1530 CC. Obligación Condicional. "Es obligación condicional la que depende de una condición, esto es, de un acontecimiento futuro, que puede suceder o no."
• Art. 1531 CC. Condición Positiva o Negativa. "La condición es positiva o negativa./ La positiva consiste en acontecer una cosa; la negativa en que una cosa no acontezca".
• Art. 1534 CC. Condición Potestativa, casual y Mixta. "Se llama condición potestativa la que depende de la voluntad del acreedor o del deudor; casual la que depende de la voluntad de un tercero o de un acaso; mixta la que en parte depende de la voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o de un acaso."
• Art. 1535 CC. Condición meramente Potestativa. "Son nulas las obligaciones contraídas bajo una condición potestativa que consista en la mera voluntad de la persona que se obliga./ Si la condición consiste en un hecho voluntario de cualquiera de las partes, valdrá."
• Art. 1536 CC. Condición Suspensiva y Resolutoria. "La condición se llama suspensiva si, mientras no se cumple, suspende la adquisición de un derecho; y resolutoria, cuando por su cumplimiento se extingue un derecho."
• Art. 1540 CC. Modo de cumplimiento de la condición. "La condición debe ser cumplida del modo que las partes han probablemente entendido que lo fuese, y se presumirá que el modo más racional de cumplirla es el que han entendido las partes./ Cuando, por ejemplo, la condición consiste en pagar una suma de dinero a una persona que está bajo tutela o curaduría, no se tendrá por cumplida la condición, si se entrega a la misma persona, y ésta lo disipa."
• Art. 1541 CC. Cumplimiento literal de la condición. "Las condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida."
• Art. 1542 CC. Exigibilidad de la obligación condicional. "No puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional sino verificada la condición totalmente ..."
• Art. 1546 CC. Condición Resolutoria Tácita. "En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado./ Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios."
• Art. 1551 CC. Definición de plazo. "El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación; puede ser expreso o tácito. Es tácito, el indispensable para cumplirlo./ No podrá el juez, sino en casos especiales que las leyes designe, señalar plazo para el cumplimiento de una obligación; solo podrá interpretar el concebido en términos vagos u oscuros, sobre cuya inteligencia y aplicación discuerden las partes."
• Art. 1552 CC. Pago anticipado. "Lo que se paga antes de cumplirse el plazo, no está sujeto a restitución. Esta regla no se aplica a los plazos que tienen el valor de condiciones."
• Art. 1553 CC. Exigibilidad de las obligaciones antes del plazo. "El pago de la obligación no puede exigirse antes de expirar el plazo ..."
• Art. 1554 CC. Renuncia del plazo por el deudor. "El deudor puede renunciar el plazo, a menos que el testador haya dispuesto o las partes estipulado lo contrario, o que la anticipación del pago acarree al acreedor un perjuicio que por medio del plazo se propuso manifiestamente evitar."
• Art. 1556 CC. Definición de obligación alternativa. "Obligación alternativa es aquella por la cual se deben varias cosas, de tal manera que la ejecución de una de ellas exonera de la ejecución de las otras."
• Art. 1557 CC. Pago de las obligaciones alternativas. "Para que el deudor quede libre, debe pagar o ejecutar en su totalidad una de las cosas que alternativamente deba; y no puede obligar al acreedor a que acepte parte de una y parte de otra. La elección es del deudor, a menos que se haya pactado lo contrario."
• Art. 1558 CC. Demanda del acreedor de obligaciones alternativas. "Siendo la elección del deudor, no puede el acreedor demandar determinadamente una de las cosas debidas, sino bajo la alternativa en que se le deben."
• Art. 1562 CC. Definición de Obligación Facultativa. "Obligación facultativa es la que tiene por objeto una cosa determinada, pero concediéndose al deudor la facultad de pagar con esta cosa o con otra que se designa." 
• Art. 1563 CC. Derechos del acreedor en obligaciones facultativas. "En la obligación facultativa el acreedor no tiene derecho para pedir otra cosa que aquella a que el deudor es directamente obligado, y si dicha cosa perece sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora, no tiene derecho para pedir cosa alguna."
• Art. 1564 CC. Dudas sobre la obligación. "En caso de duda sobre si la obligación es alternativa o facultativa, se tendrá por alternativa."
• Art. 1565 CC. Definición de obligaciones de Género. "Obligaciones de género son aquellas en que se debe indeterminadamente un individuo de una clase o género determinado".
• Art. 1566 CC. Cumplimiento de las obligaciones de Género. "En la obligación de género, el acreedor no puede pedir determinadamente ningún individuo, y el deudor queda libre de ella, entregando cualquier individuo del género, con tal que sea de una calidad a lo menos mediana."
• Art. 1567 CC. Pérdidas de cosas debidas por obligación de Género. "La pérdida de algunas cosas del género no extingue la obligación, y el acreedor no puede oponerse a que el deudor las enajene o destruya mientras subsistan otras para el cumplimiento de lo que debe."
• Art. 1568 CC. Definición de obligaciones solidarias. "En general cuando se ha contraído por muchas personas o para con muchas la obligación de una cosa divisible, cada uno de los deudores, en el primer caso, es obligado solamente a su parte o cuota en la deuda, y cada uno de los acreedores, en el segundo, sólo tiene derecho para demandar su parte o cuota en el crédito./ Pero en virtud de la convención, del testamento o de la ley puede exigirse cada uno de los deudores o por cada uno de los acreedores el total de la deuda, y entonces la obligación es solidaria o in solidum./La solidaridad debe ser expresamente declarada en todos los casos en que no la establece la ley. "
• Art. 1576 CC. Novación de obligaciones solidarias. "La renovación entre el acreedor y uno cualquiera de los deudores solidarios, liberta a los otros, a menos que éstos accedan a la obligación nuevamente constituida."
• Art. 1581 CC. Definición de obligaciones divisibles e indivisibles. "La obligación es divisible o indivisible según tenga o no tenga por objeto una cosa susceptible de división, sea física, sea intelectual o de cuota./ Así, la obligación de conceder una servidumbre de tránsito, o la de hacer construir una casa, son indivisibles; la de pagar una suma de dinero, divisible."
• Art. 1582 CC. Solidaridad e indivisibilidad. "El ser solidaria una obligación no le da el carácter de indivisible".
• Art. 1583 CC. Excepciones a la divisibilidad. "Si la obligación no es solidaria ni indivisible, cada uno de los acreedores puede solo exigir su cuota, y cada uno de los codeudores es solamente obligado al pago de la suya; y la cuota del deudor insolvente no gravará a sus codeudores. Exceptúanse ..." 
• Art 1584 CC. Deberes y derechos de las partes en obligaciones indivisibles. "Cada uno de los que han contraído unidamente una obligación indivisible, es obligado a satisfacerla en todo, aunque no se haya estipulado la solidaridad, y cada uno de los acreedores de una obligación indivisible tiene igualmente derecho a exigir el total."
• Art. 1592. Definición de cláusula penal. “La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.”
• Art. 1593. Nulidad y validez de la cláusula penal. “La nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal, pero la nulidad de ésta no acarrea la de la obligación principal./ Con todo, cuando uno promete por otra persona, imponiéndose una pena para el caso de no cumplirse por esta lo prometido, valdrá la pena, aunque la obligación principal no tenga efecto por falta de consentimiento de dicha persona./ Lo mismo sucederá cuando uno estipula con otro a favor de un tercero, y la persona con quien se estipula se sujeta a una pena para el caso de no cumplir lo prometido.”
• Art. 1594. Tratamiento de la obligación principal y de la pena por mora. “Antes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena, sino solo la obligación principal; ni constituido el deudor en mora, puede el acreedor pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo, o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal.”
• Art. 1595. Causación de la pena. Háyase o no estipulado un término dentro del cual deba cumplirse la obligación principal, el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, si la obligación es positiva./ Si la obligación es negativa, se incurre en la pena desde que se ejecuta el hecho de que el deudor se ha obligado a abstenerse.”
• Art. 1599. Exigibilidad de la pena. “Habrá lugar a exigir la pena en todos los casos en que se hubiere estipulado, sin que pueda alegarse por el deudor que la inejecución de lo pactado no ha inferido perjuicio al acreedor o le ha producido beneficio."
• Art. 1600. Pena e indemnización de perjuicios. “No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena.”
• Art. 1602. LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES. “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”
• Art. 1603. EJECUCIÓN DE BUENA FE. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella.”
• Art. 1605. Obligación de dar. “La obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si ésta es una especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir.”
• Art. 1606. Obligación de conservar la cosa. “La obligación de conservar la cosa exige que se emplee en su custodia el debido cuidado.”
• Art. 1608. Mora del deudor. "El deudor está en mora:/ 1o.) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora./ 2o.) Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla./ 3o.) En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.”
• Art. 1609. Mora en los contratos bilaterales. "En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos."
• Art. 1613. Indemnización de perjuicios. "La indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento./ Exceptúanse los casos en que la ley la limita expresamente al daño emergente."
• Art. 1614. Daño emergente y lucro cesante. "Entiéndese por daño emergente el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.”
• Art. 1615. Causación de perjuicios. "Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la contravención.”
• Art. 1616. Responsabilidad del deudor en la causación de perjuicios. "Si no se puede imputar dolo al deudor, solo es responsable de los perjuicios que se previeron o pudieron preverse al tiempo del contrato; pero si hay dolo, es responsable de todos los perjuicios que fueron consecuencia inmediata o directa de no haberse cumplido la obligación o de haberse demorado su cumplimiento./ La mora producida por fuerza mayor o caso fortuito, no da lugar a indemnización de perjuicios./ Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas reglas.”
• Art. 1617. Indemnización por mora en obligaciones de dinero. “Si la obligación es de pagar una cantidad de dinero, la indemnización de perjuicios por la mora está sujeta a las reglas siguientes:/ 1a.) Se siguen debiendo los intereses convencionales, si se ha pactado un interés superior al legal, o empiezan a deberse los intereses legales, en el caso contrario; quedando, sin embargo, en su fuerza las disposiciones especiales que autoricen el cobro de los intereses corrientes en ciertos casos./ El interés legal se fija en seis por ciento anual./ 2a.) El acreedor no tiene necesidad de justificar perjuicios cuando solo cobra intereses; basta el hecho del retardo./ 3a.) Los intereses atrasados no producen interés./ 4a.) La regla anterior se aplica a toda especie de rentas, cánones y pensiones periódicas.”
• Art. 1618. PREVALENCIA DE LA INTENCIÓN. “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.”
• Art. 1619. LIMITACIONES DEL CONTRATO A SU MATERIA. “Por generales que sean los términos de un contrato, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.”
• Art. 1620. PREFERENCIA DEL SENTIDO QUE PRODUCE EFECTOS. “El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno.”
• Art. 1621. INTERPRETACIÓN POR LA NATURALEZA DEL CONTRATO. “En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato./ Las cláusulas de uso común se presumen aunque no se expresen.”
• Art. 1622. INTERPRETACIONES SISTEMÁTICA, POR COMPARACIÓN Y POR APLICACIÓN PRÁCTICA. “Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad./ Podrán también interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia./ O por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra parte.”
• Art. 1623. INTERPRETACIÓN DE LA INCLUSIÓN DE CASOS DENTRO DEL CONTRATO. “Cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por solo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda.”
• Art. 1624. INTERPRETACIÓN A FAVOR DEL DEUDOR. “No pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor./ Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella.”
• Art. 1625. Modos de extinción. "Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula..."
• Art. 1626. Definición de pago. “El pago efectivo es la prestación de lo que se debe.”
• Art. 1627. Pago ceñido a la obligación. “El pago se hará bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligación; sin perjuicio de lo que en los casos especiales dispongan las leyes./ El acreedor no podrá ser obligado a recibir otra cosa que lo que se le deba, ni aún a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida.”
• Art. 1628. Pagos periódicos. “En los pagos periódicos la carta de pago de tres períodos determinados y consecutivos hará presumir los pagos de los anteriores períodos, siempre que hayan debido efectuarse entre los mismos acreedor y deudor.”
• Art. 1629. Gastos ocasionados por el pago. “Los gastos que ocasionare el pago serán de cuenta del deudor; sin perjuicio de lo estipulado y de lo que el juez ordenare acerca de las costas judiciales.”
• Art. 1630. Pago por terceros. “Puede pagar por el deudor cualquiera persona a nombre de él, aún sin su conocimiento o contra su voluntad, y aún a pesar del acreedor.”
• Art. 1634. Persona a quien se paga. “Para que el pago sea válido, debe hacerse o al acreedor mismo (bajo cuyo nombre se entienden todos los que le hayan sucedido en el crédito aún a título singular), o a la persona que la ley o el juez autoricen a recibir por él, o a la persona diputada por el acreedor para el cobro./ El pago hecho de buena fe a la persona que estaba entonces en posesión del crédito, es válido, aunque después aparezca que el crédito no le pertenecía.”
• Art. 1635. Pago a persona distinta de quien se debe. “El pago hecho a una persona diversa de las expresadas en el artículo precedente, es válido, si el acreedor lo ratifica de un modo expreso o tácito, pudiendo legítimamente hacerlo; o si el que ha recibido el pago sucede en el crédito, como heredero del acreedor, o bajo otro título cualquiera./ Cuando el pago hecho a persona incompetente es ratificado por el acreedor, se mirará como válido desde el principio.”
• Art. 1645. Lugar del pago. “El pago debe hacerse en el lugar designado por la convención.”
• Art. 1646. Lugar de pago no estipulado. “Si no se ha estipulado lugar para el pago, y se trata de un cuerpo cierto, se hará el pago en el lugar en que dicho cuerpo existía al tiempo de constituirse la obligación./ Pero si se trata de otra cosa, se hará el pago en el domicilio del deudor.”
• Art. 1648. Pago de especie o cuerpo cierto. “Si la deuda es de un cuerpo cierto, debe el acreedor recibirlo en el estado en que se halle; a menos que se haya deteriorado y que los deterioros provengan del hecho o culpa del deudor, o de las personas por quienes éste es responsable; o a menos que los deterioros hayan sobrevenido después que el deudor se ha constituido en mora, y no provengan de un caso fortuito a que la cosa hubiese estado igualmente expuesta en poder del acreedor./ En cualquiera de estas dos suposiciones se puede pedir por el acreedor la rescisión del contrato y la indemnización de perjuicios; pero si el acreedor prefiere llevarse la especie o si el deterioro no pareciere de importancia, se concederá solamente la indemnización de perjuicios./ Si el deterioro ha sobrevenido antes de constituirse el deudor en mora, pero no por hecho o culpa suya, sino de otra persona por quien no es responsable, es válido el pago de la cosa en el estado en que se encuentre; pero el acreedor podrá exigir que se le ceda la acción que tenga su deudor contra el tercero, autor del daño.”
• Art. 1649. Pago total y parcial. “El deudor no puede obligar al acreedor a que reciba por partes lo que se le deba, salvo el caso de convención contraria; y sin perjuicio de lo que dispongan las leyes en casos especiales./ El pago total de la deuda comprende el de los intereses e indemnizaciones que se deban.”
• Art. 1656. Validez del pago por consignación. “ Para que el pago sea válido no es menester que se haga con el consentimiento del acreedor; el pago es válido aún contra la voluntad del acreedor, mediante la consignación.”
• Art. 1657. Definición de pago por consignación. “La consignación es el depósito de la cosa que se debe, hecho a virtud de la repugnancia o no comparecencia del acreedor a recibirla, y con las formalidades necesarias, en manos de una tercera persona.”
• Art. 1666. Definición de pago por Subrogación. “La subrogación es la transmisión de los derechos del acreedor a un tercero, que le paga.”
• Art. 1687. Definición de Novación. “La Novación es la sustitución de una nueva obligación a otra anterior, la cual queda por tanto extinguida.”
• Art. 1688. Facultad del procurador o mandatario para novar. “El procurador o mandatario no puede novar si no tiene especial facultad para ello, o no tiene la libre administración de los negocios del comitente o del negocio a que pertenece la deuda.”
• Art. 1689. Validez de la Novación. “Para que sea válida la novación es necesario que tanto la obligación primitiva como el contrato de novación, sean válidos, a lo menos naturalmente.”
• Art. 1690. Modos de novación. “La novación puede efectuarse de tres modos:/ 1o.) Sustituyéndose una nueva obligación a otra, sin que intervenga nuevo acreedor o deudor./ 2o.) Contrayendo el deudor una nueva obligación respecto de un tercero, y declarándole en consecuencia libre de la obligación primitiva el primer acreedor./ 3o.) Sustituyéndose un nuevo deudor al antiguo, que en consecuencia queda libre./ Esta tercera especie de novación puede efectuarse sin el consentimiento del primer deudor. Cuando se efectúa con su consentimiento, el segundo deudor se llama delegado del primero.”
• Art. 1691. Cambios no constitutivos de novación. “Si el deudor no hace más que diputar una persona que haya de pagar por él, o el acreedor una persona que haya de recibir por él, no hay novación./ Tampoco la hay cuando un tercero es subrogado en los derechos del acreedor.”
• Art. 1693. Certeza sobre la intención de novar. “Para que haya novación es necesario que lo declaren las partes, o que aparezca indudablemente que su intención ha sido novar, porque la nueva obligación envuelve la extinción de la antigua./ Si no aparece la intención de novar, se mirarán las dos obligaciones como coexistentes, y valdrá la obligación primitiva en todo aquello en que la posterior no se opusiere a ella, subsistiendo en esa parte los privilegios y cauciones de la primera.”
• Art. 1699. Extinción de intereses por novación. “De cualquier modo que se haga la novación, quedan por ella extinguidos los intereses de la primera deuda, si no se expresa lo contrario.”
• Art. 1711. Validez de la remisión o condonación. “La remisión o condonación de una deuda no tiene valor sino en cuanto al acreedor es hábil para disponer de la cosa que es objeto de ella.”
• Art. 1713. Remisión tácita. “Hay remisión tácita cuando el acreedor entrega voluntariamente al deudor el título de la obligación, o lo destruye o cancela con ánimo de extinguir la deuda. El acreedor es admitido a probar que la entrega, destrucción o cancelación del título no fue voluntaria o no fue hecha con ánimo de remitir la deuda. Pero a falta de esta prueba, se entenderá que hubo ánimo de condonarla.”
• Art. 1714. Compensación. “Cuando dos personas son deudoras una de otra, se opera entre ellas una compensación que extingue ambas deudas, del modo y en los casos que van a explicarse.”
• Art. 1715. Operancia de la compensación. “La compensación se opera por el solo ministerio de la ley y aún sin conocimiento de los deudores; y ambas deudas se extinguen recíprocamente hasta la concurrencia de sus valores, desde el momento que una y otra reúnen las calidades siguientes:/ 1.) Que sean ambas de dinero o de cosas fungibles o indeterminadas de igual género y calidad./ 2.) Que ambas deudas sean líquidas; y/ 3.) Que ambas sean actualmente exigibles./ Las esperas concedidas al deudor impiden la compensación; pero esta disposición no se aplica al plazo de gracia concedido por un acreedor a su deudor.”
• Art. 1724. Concepto de confusión. “Cuando concurren en una misma persona las calidades de acreedor y deudor, se verifica de derecho una confusión que extingue la deuda y produce iguales efectos que el pago.”
• Art. 1740. Concepto y clases de nulidad. “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes./ La nulidad puede ser absoluta o relativa.”
• Art. 1741. Nulidad absoluta y relativa. “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas./ Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces./ Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.”
• Art. 1750. Plazos para interponer la acción rescisión. “El plazo para pedir la rescisión durara cuatro años./ Este cuatrienio se contará, en el caso de violencia, desde el día en que ésta hubiere cesado; en el caso de error o de dolo, desde el día de la celebración del acto o contrato./ Cuando la nulidad proviene de una incapacidad legal, se contara el cuatrienio desde el día en que haya cesado esta incapacidad./ A las personas jurídicas que por asimilación a los menores tengan derecho para pedir la declaración de nulidad, se les duplicará el cuatrienio y se contará desde la fecha del contrato./ Todo lo cual se entiende en los casos en que las leyes especiales no hubieren designado otro plazo./ Fuera de los casos indicados en este artículo, el instrumento defectuoso por incompetencia del funcionario o por otra falta en la forma, valdrá como instrumento privado si estuviere firmado por las partes.”
• Art. 1757. Persona con la carga de la prueba. “Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta.”
• Art. 1760. Necesidad de la prueba por instrumento publico. “La falta de instrumento publico no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados aún cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento público, dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal; esta cláusula no tendrá efecto alguno.
• Art. 1766. Simulación. “Las escrituras privadas, hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública, no producirán efecto contra terceros. Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se ha tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz, cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura, y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero.”
• Igualmente al contrato de arrendamiento, según el art. 1976 (determinación del precio), 1978 (tradición de la cosa), 1979 (arras de retracto) ídem, se le aplican las normas del Código Civil sobre contrato de compraventa (Título XXII, arts. 1849 al 1954).
• Los "contratos de arrendamiento" "civil" se encuentra regulado por el Titulo XXVI del Código Civil Colombiano (arts. 1973 a 2078)
• Los arts. 2142-2199 del C.C., sobre el contrato de mandato (mandante o comitente/apoderado, procurador o mandatario), que es usado por las inmobiliarias (o un tercero, mandatario o representante), para arrendar a nombre del propietario; también  lo usan los abogados para representar a alguna de las partes (hacerse cargo de la gestión de uno o varios negocios por cuenta y riesgo del mandante). Teniendo en cuenta el principio de res inter alios acta (literalmente "la cosa hecha entre unos"), que contiene al principio de la relatividad de los contratos (cada contrato vincula exclusivamente a las partes contratantes), citado por ejemplo como res inter alios acta vel iudicata, alteri nec prodest, nec nocet ("lo realizado o juzgado entre unos no puede ni beneficiar ni perjudicar a otros").
• Las normas que regulan los derechos reales que limitan el dominio, como el uso, el usufructo, la servidumbre, porque al limitar el dominio del bien inmueble, afectan los contratos, las obligaciones y derechos de los que puede disponer o no el propietario del bien inmueble. Entre los derechos reales que limitan el dominio vemos que  el Derecho de uso o habitación (derecho real, intransferible e intransmisibles, es un gravamen que limita el dominio -art.793 ídem-), es uno de los que mas se parece al arriendo (que es no es un derecho real sino personal, pero si se hace por escritura pública puede gravar el bien) y sobre el que se crean imprecisiones, el derecho de uso lo regulan los art. 870-874 del C.C.:
• Art. 874. Limitación al uso y habitación. "El uso y la habitación se limitan a las necesidades personales del usuario o del habitador./ En las necesidades personales del usuario o del habitador se comprenden las de su familia./ La familia comprende la mujer y los hijos; tanto los que existen al momento de la constitución, como los que sobrevienen después, y esto aun cuando el usuario o habitador no esté casado, ni haya reconocido hijo alguno a la fecha de la constitución./ Comprende, asimismo, el número de trabajadores (antes sirvientes*) necesarios para la familia./ Comprende, además, las personas que a la misma fecha vivan con el habitador o usuario, y a costa de éstos; y las personas a quienes éstos deben alimentos."
• art. 875 "En las necesidades personales del usuario o del habitador no se comprenden las de la industria o tráfico en que se ocupa./ Así, el usuario de animales no podrá emplearlos en el acarreo de los objetos en que trafica, ni el habitador servirse de la casa para tiendas o almacenes./ A menos que la cosa en que se concede el derecho, por su naturaleza y uso ordinario y por su relación con la profesión o industria del que ha de ejercerlo, aparezca destinada a servirle en ellas./ Pero bien pueden dar los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades personales...."
• Art. 878 (...) "Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquéllos a que se extiende el ejercicio de su derecho."
• Art. 877 (...) "Esta última obligación no se extiende al uso o a la habitación que se dan caritativamente a las personas necesitadas."
• Dec.Ley 1250/1970 Estatuto de Registro (deroga normas anteriores en materia de registro, excepto arts. 756 y 760, título 43 del CC).
• D.L. 1711/1984 suprime la obligación de citar los linderos, bastando con citar el instrumento público donde están consignados
• Ley 675/2001, sobre el régimen de Propiedad Horizontal
• Ley 1564/2012 (Código General del Proceso) num. 6 arts. 26 (calculo de la cuantía de los procesos de restitución), art. 384 (proceso de restitución de inmueble), art. 385 (establece que se aplica lo del art. 384 de restitución inmueble también a otros procesos como cuando es el arrendatario quien pide que le reciban el bien inmueble), el art. 390 (el proceso verbal sumario, que se aplica a procesos de mínima cuantía)
• Ley 1480/2011, Estatuto del Consumidor, entre los artículos mas pertinentes encontramos:
• Art. 2. Objeto de la ley. inc. 2 "Las normas contenidas en esta ley son aplicables en general a las relaciones de consumo y a la responsabilidad de los productores y proveedores frente al consumidor en todos los sectores de la economía respecto de los cuales no exista regulación especial, evento en el cual aplicará la regulación especial y suplementariamente las normas establecidas en esta Ley." (negrilla y subrayado son míos)
• Art. 3. Derechos de los Consumidores o Usuarios. numeral 1.6 "Protección contractual: Ser protegido de las cláusulas abusivas en los contratos de adhesión, en los términos de la presente ley."
• Art. 3. Derechos de los Consumidores o Usuarios. numeral  1.12. "Derecho a la igualdad: Ser tratados equitativamente y de manera no discriminatoria."
• Art. 3. Deberes de los Consumidores o Usuarios. numeral 2.2. "Obrar de buena fe frente a los productores y proveedores y frente a las autoridades públicas."
• Art. 34. Interpretación favorable. "Las condiciones generales de los contratos serán interpretadas de la manera más favorable al consumidor. En caso de duda, prevalecerán las cláusulas más favorables al consumidor sobre aquellas que no lo sean."  (negrilla y subrayado son míos)
• Art 38. Cláusulas prohibidas. "En los contratos de adhesión, no se podrán incluir cláusulas que permitan al productor y/o proveedor modificar unilateralmente el contrato o sustraerse de sus obligaciones."
• Art. 40. Aplicación. "El hecho de que algunas cláusulas de un contrato hayan sido negociadas, no obsta para la aplicación de lo previsto en este capítulo[contratos de adhesión]."
• Art. 42. Concepto y prohibición. "Son cláusulas abusivas aquellas que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las mismas condiciones, afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor puede ejercer sus derechos. Para establecer la naturaleza y magnitud del desequilibrio, serán relevantes todas las condiciones particulares de la transacción particular que se analiza./ Los productores y proveedores no podrán incluir cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, En caso de ser incluidas serán ineficaces de pleno derecho."
• Art. 43. Cláusulas abusivas ineficaces de pleno derecho. "Son ineficaces de pleno derecho las cláusulas que:/ ...  2. impliquen renuncia de los derechos del consumidor que por ley les corresponde, 3. inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor ... 13. Restrinjan o eliminen la facultad del usuario del bien para hacer efectivas directamente ante el productor y/o proveedor las garantías a que hace referencia la presente ley, en contratos de arrendamiento financiero y arrendamiento de bienes muebles..." (negrilla y subrayado son míos)
• Art. 44. Efectos de la nulidad o de la ineficacia. "La nulidad o ineficacia de una cláusula no afectará la totalidad del contrato, en la medida en que este pueda subsistir sin las cláusulas nulas o ineficaces./ Cuando el contrato subsista, la autoridad competente aclarará cuáles serán los derechos y obligaciones que se deriven del contrato subsistente."

En forma específica el Contrato de Arrendamiento de Viviendas Urbanas  (en adelante el contrato o los contratos de arrendamiento), está regulado por la ley 820 de 2003.

Según la ley 820/03, los contratos de arrendamiento pueden terminarse de tres formas distintas: 1. Por mutuo consentimiento de las partes (o mutuo acuerdo). 2. Por preaviso (terminación unilateral del contrato en cualquier tiempo; o para evitar la prórroga) y 3. Por incumplimiento del contrato (incumplimiento mutuo, incumplimiento por una de las partes).

1. TERMINACIÓN POR MUTUO ACUERDO: En cualquier momento las partes pueden terminar el contrato por mutuo acuerdo. Llegar a un mutuo acuerdo no es fácil cuando se han generado algunas de las causales de terminación del contrato (incumplir el contrato o arrepentirse del preaviso), por lo que una vez presentada alguna de las causales, es mejor pasar a la preconciliación o conciliación, que de fracasar, se pasaría a invocar la causal en un proceso civil (por alguna de las otras dos formas de terminación, según la causa). De presentarse alguna causal, la parte que debe indemnizar intentará siempre llegar a un mutuo acuerdo para no entrar a discutir las causales, en este caso es mejor la conciliación donde se pueden tranzar las indemnizaciones o directamente una transacción. Desconocer el pago de indemnizaciones puede llegar a anular el acuerdo, se puede presentar vicio del consentimiento, abuso de la posición dominante, que es lo que se suele presentar, en especial cuando se tratan de dos partes que aparentemente son iguales pero en la práctica no es así, como el acuerdo consensual de trabajo, donde supuestamente hay una libertad contractual, pero en la práctica no es así, el empleador tiene una posición dominante, ejerce presión e impone sus condiciones, por lo que un mutuo acuerdo para terminar un contrato laboral puede ser nulo en muchos casos, así se ha presentado porque el trabajador ante la necesidad de encontrar un nuevo trabajo, o no verse desprovisto de una indemnización que supla su salario por un tiempo mínimo mientras encuentra un nuevo empleo, se ve forzado a aceptar condiciones leoninas, injustas, desproporcionadas, aunque formalmente aparezca como de “mutuo acuerdo”, en ejercicio de la plena libertad contractual. En el contrato de arriendo sucede similar, porque el arrendatario para poderse ir, encontrar alguna estabilidad, no verse avocado a presiones o incomodidades podría aceptar un “mutuo acuerdo” de irse, como cuando las autoridades policiales capturan ilegalmente a una persona y para dejarlo ir le hacen firmar “libremente” un acta de buen trato, de no firmarla no podría irse, evidentemente existe un vicio de la voluntad, no puede hablarse de libre voluntad (voluntad libre de vicios) o de mutuo acuerdo (consenso) en situaciones como esta, así que para que se de el mutuo acuerdo deben existir condiciones idóneas, donde se compruebe que no existe alguna presión externa, que afecte la voluntad, el mutuo acuerdo se daría únicamente cuando alguien decide irse y el otro no ve ningún problema que se vaya, o que uno de los dos quiera terminar el contrato y el otro considere que está bien, que no hay causales o indemnizaciones qué cobrar; de otra forma sería sospechoso un “mutuo acuerdo” por ejemplo donde una parte renuncie a sus derechos, o indemnizaciones. En los procesos judiciales los abogados o abogadas no están obligados a obtener un determinado resultado a favor o en contra, sino a realizar una gestión diligente en los asuntos contratados, en cambio en una conciliación, sí podría existir sanción contra el abogado o abogada por renunciar inexplicablemente a indemnizaciones a favor de su cliente o presionar a que renuncie a ellas para evitarse un proceso judicial (es decir "sacarle el cuerpo" a su cliente, bien porque la cuantía le parece poca o porque desconoce la materia, no tiene la suficiencia intelectual o académica, o no es su área o especialidad, y simplemente quiere obtener, faltando a la ética unos  honorarios rápidos y fáciles, por el acompañamiento a la audiencia de conciliación, cuando un abogado o abogada no sabe un tema, es mejor no aceptar el caso y no tratar de engañar al cliente aprovechándose de su presunta menor suficiencia o desconocimiento de las normas, haciéndole perder indemnizaciones, renunciar a sus derechos, y en última generándole perjuicios, esto es común en el derecho penal donde muchos defensores y defensoras les parece dinero fácil representar formalmente a una persona para decirle que se acoja al principio de oportunidad y sentencia anticipada, aún cuando no hay elementos suficientes para demostrar o indiciar gravemente su culpabilidad, o hay evidentes violaciones al debido proceso y al desconocimiento de los derechos fundamentales del defendido, representan a sus clientes en perjuicio de ellos, solo por el dinero o por que se sienten comprometidos a defender a alguien y no le pueden decir que no saben o que esa no es su especialidad, aceptando los casos y engañando a sus clientes, esto no quiere decir que un buen abogado o abogada no tenga la capacidad de prepararse en cualquier área, y defender apropiadamente los intereses de sus clientes así no sea su especialidad, pero eso requiere de ética, de conciencia del abogado/a de si domina o no ese campo y si lo puede dominar, y no como hacen de enredar a los clientes y engañarlos con falacias ad baculum -injurias, insultos- y descrédito del mismo cliente -usted no es abogado yo si-, para aparentar suficiencia).
2. TERMINACIÓN POR PREAVISO:
   1. PARA NO PRORROGAR → Terminación CON PREAVISO, dentro de términos, de no prorrogar el contrato al vencer su duración (en este evento solo el arrendador debe indemnizar con 1,5 meses de arriendo, cuando manifiesta no prorrogar el contrato por su simple voluntad -y el contrato haya cumplido mas de 4 años de vigencia-, siempre que el arrendatario restituya el bien inmueble en la fecha acordada sino perdería la indemnización; el arrendador también puede manifestar la intención de no prorrogar invocando unas causales especiales, las cuales de realmente darse en el término legal, no implican indemnización, pero si se alegan estas causales especiales y no suceden estas causas, entonces debe indemnizar al arrendatario con 6 meses de arriendo; contrario sensu si es el arrendatario el que entrega el preaviso de no prórroga, este no debe indemnizar al arrendador): Cualquiera de las partes puede manifestar dentro de términos (mínimo con tres meses de anterioridad al vencimiento de la duración del contrato) la voluntad de no prorrogar el contrato. Los contratos de arrendamiento son consensuados, continuos, autónomos y a término fijo, en caso de no estipularse duración del contrato de arrendamiento, se entenderá que es a 1 año, por lo cual siempre existe una duración definida, consensuada o legal. Los contratos por defecto se prorrogan automáticamente, debe existir manifestación expresa de no quererlos prorrogar para que no se prorroguen, muchas personas y hasta abogados y abogadas creen erróneamente que los contratos por defecto no se prorrogan y que contrario sensu debe manifestarse expresamente la voluntad de continuar con el contrato, por tanto si el contrato dice que dura 1 año (v.gr. que se termina el 31 de diciembre) y llega esa fecha sin que nadie manifieste la intención de prorrogar el contrato, se entendería que el contrato finalizó normalmente; pero como manifesté esto es incorrecto porque si no se manifiesta nada, lo que se entiende es que el contrato se prorrogó por un término igual al inicial, es decir, en el ejemplo, un año más. Esto lo encontramos en el art. 6 de la ley 820 de 2003 (Ley de arrendamiento de vivienda urbana), que nos dice que por defecto (o regla general) los contratos de arrendamiento se prorrogan automáticamente (cuando no hay una manifestación o acción distinta contra la regla general) “ARTÍCULO 6o. PRÓRROGA. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley” (negrilla y subrayado fuera de texto). Y agrega el inc. 2 del num 5 del art. 24 ídem, en las causales de terminación unilateral del contrato por parte del arrendatario: “De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.”  (negrilla y subrayado fuera de texto).
      1. POR EL ARRENDADOR: Terminación unilateral CON PREAVISO dentro de términos (3 meses antes de la terminación de duración inicial o de las prórrogas del contrato) por parte del ARRENDADOR, para no prorrogar el contrato (En este evento el arrendador para las tres primeras causales debe prestar caución equivalente a 6 meses de arriendo, para garantizar el cumplimiento de la causal que invoca -es decir de no ejecutar o cumplir la causal invocada en el tiempo dado -6 meses-, deberá indemnizar al arrendador-. En la cuarta causal siempre debe indemnizar): Art. 22 “Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: (…)” num 8. “El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento” (…) “Cuando se trate de las causales previstas en los literales a) [a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año], b) [b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación]y c) [c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa], el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.” (…) “Cuando se trate de la causal prevista en el literal d) [d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento], el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.” (negrilla y subrayado fuera de texto); art. 23 ídem “Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 [N.E. y como se observa también aplica para el evento previsto en el numeral 8 ordinal d del artículo 22] del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:/ a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;/ b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma./ El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;/ c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;/ d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente./ PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble./ PARÁGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.”
      2. POR EL ARRENDATARIO: Terminación unilateral CON PREAVISO dentro de términos por parte del ARRENDATARIO, para no prorrogar el contrato (en este evento el arrendatario no debe indemnizar): “El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador./ De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.”
   2. PARA TERMINAR EN CUALQUIER MOMENTO DE VIGENCIA (dentro de la vigencia del primer término de duración del contrato o de sus prórrogas) → Terminación CON PREAVISO en cualquier momento de vigencia del contrato y/o las prórrogas del contrato (en este evento la parte que termina siempre debe indemnizar):
      1. POR EL ARRENDADOR: Terminación CON PREAVISO del arrendador en cualquier momento de vigencia de las PRÓRROGAS (en este evento el arrendador siempre debe indemnizar): El arrendador solo puede dar por terminado por preaviso el contrato durante sus prórrogas mas no durante la primera ejecución del término del contrato y siempre que el contrato haya pasado los 4 años de vigencia (porque para el arrendador existe la prórroga forozosa o legal, es decir la obligación de prorrogar siempre el contrato por lo menos hasta que se cumplan los 4 años, que sería como la duración mínima del contrato de arrendamiento). Art 22 “Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: (...)” numeral 7. “El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento [N.E. La plena voluntad de dar por terminado el contrato] durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento” (negrilla y subrayado fuera de texto), causal a la que se le aplica el art. 23 ídem “Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:/ a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;/ b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma./ El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;/ c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;/ d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente./ PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble./ PARÁGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.”.
      2. POR EL ARRENDATARIO: Terminación CON PREAVISO del arrendatario durante cualquier momento de vigencia del contrato, en su término inicial o prórrogas (en este evento el arrendatario siempre debe indemnizar): El arrendatario puede dar por terminado por preaviso el contrato durante el término inicial o durante las prórrogas del contrato, art. 24 num. 4 ídem: “El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento./ Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.” (…) “PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble./ Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador./ Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre./ De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.” (negrilla y subrayado fuera de texto); “ARTÍCULO 25. REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:/ a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley./ b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma./ El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;/ c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;/ d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar [sic: debe ser “recibir”] el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente./ PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo anterior./ PARÁGRAFO 2o. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.”
3. TERMINACIÓN POR INCUMPLIMIENTO: → Terminación por incumplimiento del contrato de la otra parte (en este evento la parte incumplida siempre debe indemnizar):
   1. Terminación del contrato de parte del arrendador por incumplimiento del arrendatario (el arrendatario debe indemnizar al arrendador): art. 22, numerales 1 al 6 “Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato./ 2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario./ 3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador./ 4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva./ 5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario./ 6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen”.
   2. Terminación del contrato de parte del arrendatario por incumplimiento del arrendador (El arrendador debe indemnizar al arrendatario): Art. 24 numerales 1 al 3 “Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:/ 1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario./ 2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva./ 3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente”.

CONCLUSIONES DE LA LEY 820/03

• NO PRORROGAR EL CONTRATO: En Colombia El arrendador no puede solicitar que no se realice la prórroga del contrato de arrendamiento, siempre debe prorrogarlo (prórroga forzosa), excepto si el contrato lleva mas de 4 años de ejecución (duración mínima del contrato de arrendamiento) y en este evento indemnice al arrendatario con el equivalente a 1.5 cánones de arriendo o cuando se presentan las tres causales especiales que establece la ley de arrendamiento (cuando necesite habitar transitoriamente en el bien, cuando lo vaya a demoler o cuando lo haya vendido), en todo caso el arrendador aún ante las causales especiales debe presentar un preaviso al arrendatario con  un mínimo de 3 meses de antelación al vencimiento de la duración del término inicial del contrato o de sus prórrogas (si se le pasan los 3 meses de antelación al vencimiento de la duración del contrato o su prórroga para el preaviso, entonces el contrato se prorroga automáticamente y deberá el arrendador esperar hasta la siguiente vigencia del contrato para intentar nuevamente el preaviso por la causal alegada); el arrendatario en cambio sí puede solicitar que no se prorrogue el contrato sin que se cumplan los 4 años de ejecución del contrato, sino que puede hacerlo desde el primer vencimiento del término de duración del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, siempre que presente el preaviso con un mínimo de 3 meses de antelación al vencimiento de ese término de duración, en estos casos el arrendatario no debe indemnizar (el no presentar el preaviso mínimo 3 meses antes al vencimiento del término de duración del contrato, da lugar a la prórroga automática del contrato).
• TERMINACIÓN POR PREAVISO, POR VOLUNTAD UNILATERAL (EN CUALQUIER TIEMPO DE EJECUCIÓN, DISTINTO AL VENCIMIENTO DEL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL CONTRATO): EN Colombia El arrendador no puede dar por terminado unilateramente, por su propia voluntad, el contrato durante la vigencia del primer periodo de ejecución, sino únicamente puede hacerlo durante las "prórrogas", y siempre que el contrato haya cumplido los 4 años de vigencia (porque para el arrendador existe la prórroga forozosa o legal, es decir la obligación de prorrogar siempre el contrato por lo menos hasta que se cumplan los 4 años, que sería la duración mínima del contrato de arrendamiento) y de hacerlo debe igual entregar al arrendatario, un preaviso con un mínimo de tres meses de antelación a la fecha en que desea se termine el contrato e indemnizar al arrendatario con el equivalente a 3 meses de arriendo (siempre que el arrendatario entregue el bien en la fecha acordada, sino lo entrega en esa fecha, pierde el derecho a recibir la indemnización, y el arrendador podrá iniciar una acción de restitución de inmueble y/o ejecutar al arrendatario); el arrendatario en cambio sí puede solicitar la terminación del contrato en cualquier tiempo, incluso dentro del primer periodo de ejecución del contrato, pero igual, el arrendatario debe indemnizar a su contraparte, con el equivalente a 3 meses de arriendo (siempre que el arrendador reciba el bien en la fecha acordada, sino lo recibe en esa fecha, el arrendatario debe entregarlo a la autoridad competente, y el arrendador pierde el derecho a recibir la indemnización). En España es similar, existe la prórroga forzosa o legal, y el término mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda urbana era de 5 años (ver la ley 29 de 1994 de España, en especial el "Preámbulo" donde se justifica este término para dar estabilidad a las unidades familiares), actualmente se rebajó a 3 años, y cualquier estipulación contractual que pretenda disminuir el término mínimo de duración, es tenida como una cláusula abusiva y nula, al respecto en la página web "abogado de arrendamientos", consultada el 27/06/2019, citan en un artículo de fecha del 23/05/208, 4 sentencias de las Cortes españolas que sostienen la nulidad de las cláusulas que intenten disminuir la duración mínima del contrato de arrendamiento:
• Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 20ª, sentencia 407/2012, de 17-9. Este fallo se refiere a la duración mínima de 5 años que regía los contratos anteriores al 6 de junio de 2013. Dice que,  como recoge la LAU, la duración del alquiler se prorrogará obligatoriamente por 5 años, por lo que la cláusula del contrato que fija un plazo menor es nula y, por ello, al no haberse cumplido los 5 años sigue vigente el arriendo que el arrendador pretendía resolver.
• La sentencia de la Audiencia de Guipúzcoa, Sec. 2ª, 247/2011, de 8-7, declaró nula y abusiva una cláusula que permitía la resolución unilateral del alquiler por el arrendador antes del plazo mínimo de duración. La facultad de desistir antes de tiempo sólo la tiene el inquilino.
• La Sección 3ª de la Audiencia de Tarragona, sentencia 248/2009, de 3-7, declara nula la cláusula que excluye la duración mínima del contrato.
• Es  irrenunciable la prorroga legal, aunque el arrendatario haya firmado un documento en el que desiste de tal derecho. Al encontrarse el alquiler en dicha prorroga no se puede declarar la resolución del contrato (Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, sentencia 313/2007, de 22-6).
• TERMINACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL CONTRATO: El contrato además del mutuo acuerdo y el preaviso (para notificar la decisión unilateral de darlo por terminado), puede terminarse por incumplimiento de las obligaciones de una o ambas partes (en este caso no hay preaviso, simplemente se incumplieron las obligaciones por una o ambas partes), cuando es por ambas partes se llama incumplimiento mutuo y no hay lugar a indemnizaciones  si el incumplimiento de una parte no depende del incumplimiento de la otra; y cuando el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales, es por una sola de las partes, la otra puede o terminar el contrato o pedir que se cumpla lo que se ha dejado de cumplir, en ambos casos por el incumplimiento se le debe indemnización a quien no se le cumplió (C.C. Art. 1546. Condición Resolutoria Tácita. "En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado./ Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios."; Art. 1990. ídem. Terminación o Rescisión por mal estado o calidad de la cosa. "El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario./ Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta", esta causal de terminación tiene que ver con el incumplimiento de la entrega del inmueble, del disfrute por parte del arrendatario y con la obligación del arrendador de mantener la cosa en condiciones para su disfrute).

La terminación de contrato por incumplimiento, se considera por la doctrina y jurisprudencia que debe ser siempre declarada la terminación por un juez, con carácter retroactivo (es decir no desde que se solicita o interpone la demanda sino desde cuando se demuestra que ocurrió el incumplimiento), debe entonces solicitarse como una pretensión en una demanda ante un juez con jurisdicción civil y según la cuantía podría acudirse a un juez municipal de pequeñas causas, un promiscuo o un juez civil y usar un proceso verbal sumario (si es un proceso de mínima cuantía, que es de única instancia), o un proceso verbal (si es de menor o mayor cuantía, que puede ser de única o doble instancia, según la causal invocada en la demanda, si el demandante solo alega la "mora en el pago del canon de arrendamiento", el proceso se tramitará en única instancia, según lo establecía el art. 39 de la ley 820/03, derogado por el num. 9 del art. 384 del CGP).

Sin embargo también se considera que la terminación por incumplimiento es de pleno derecho, por lo que no se necesitaría pedirla ante el juez para que la declare y el cobro de la indemnización podría ejecutarse directamente con el contrato como título ejecutivo en proceso ejecutivo, porque el art. 14 de la ley de arrendamiento de vivienda urbana dice que las obligaciones del contrato prestan mérito ejecutivo:

Ley 820. Artículo 14. EXIGIBILIDAD. "Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda".

Todavía "se suele" seguir solicitando la pretensión de que se "declare" terminado el contrato por incumplimiento y ahí si pedir la ejecución de las indemnizaciones que son consecuencia del incumplimiento.

Si ésta terminación es de pleno derecho no se necesitaría que se declarase el incumplimiento sino que se solicitaría directamente la ejecución de las obligaciones o indemnizaciones, en la práctica habría que demostrar en el proceso ejecutivo que se incumplió el contrato que sirve de base para la ejecución, porque el contrato en sí no dice, como un título valor, que se deba una suma, sino que establece unas obligaciones que son para cumplirse, entonces se debe terminar probando dentro del proceso ejecutivo que sucedió el incumplimiento, a través de los hechos y pruebas de la demanda y de la contestación de la demanda (este tipo de procesos no se acepta demanda de reconvención), así como dentro de la audiencia o audiencias del proceso, así una vez demandado, en la práctica, que se solicite declarar o no el incumplimiento, es lo mismo; pero sino se acude al juez entonces sí hay diferencia porque al ser de pleno derecho puede tranzarse, o pagarse la obligación o indemnización, y este pago se aceptaría como legal y no habría la inseguridad que más adelante se demande por pago de lo no debido, o nulidad del pago por causa ilícita-ver art. 1524 CC, aunque si se paga a sabiendas que es una causa ilícita no podrá pedir que se le devuelva lo pagado, según art. 1525 ídem-, por no haber existido tal declaración judicial de incumplimiento o tener que recurrir a demostrar que el pago fue por una suerte u objeto aleatorio (perder o ganar la demanda), lo que además en ciertos casos podría tomarse como una extorsión (como se ha visto en denuncias donde se acusa a la contraparte de extorsión porque para conciliar le dijo que si no firmaba la conciliación sería demandado por millones de pesos, con graves perjuicios económicos y de desgaste que no podría asumir, si bien la conciliación busca evitar gastos, desgastes, tanto de las partes como de la sociedad, la conciliación debe ser libre de presiones, es voluntaria, media el "ánimo" o voluntad de conciliar y no debe usarse fórmulas o propuestas que afecten el consentimiento, que se conviertan en una amenaza contra la otra parte, cada parte debe saber que tendrá un desgaste, que de ir a un proceso judicial puede perder, pero no puede usarse ese hecho como un mecanismo de extorsión, de doblarle el brazo al otro, la conciliación lograda con fuerza es nula, no se puede intentar por la "fuerza" hacerlos "entrar en razón", porque se viola su libertad, funciona entonces mejor la conciliación entre personas conscientes de sus derechos y los ajenos), por eso es mejor regular apropiadamente y no dejar anómica esta realidad.

La ley 820/03 no categoriza específicamente, en un ítem aparte, la terminación del contrato por incumplimiento, especificando dentro de este, como en las otras formas de terminación, el monto de las indemnizaciones y la forma de asegurar su pago, ni la forma de realizar la restitución del bien objeto del contrato.

Tampoco trae la subcategoría de terminación del contrato por incumplimiento mutuo, donde las dos partes, arrendador(a) y arrendatario(a), han incumplido sus obligaciones,  aunque sí lista algunas causas de incumplimiento esenciales y naturales del contrato de arrendamiento, que provocan la terminación del contrato:

• Terminación por parte del arrendador: causales 1 al 6 del art. 22 ídem -1. No pago de rentas dentro de términos; 2. No pago de servicios a cargo del arrendatario, dando lugar a suspensión o corte; 3. El "subarriendo" o "cesión" sin autorización del arrendador; 4. Destinación ilícita del inmueble o contravenir normas de convivencia policiva reiteradamente; 5. Modificación, destrucción, mejora sin autorización del arrendador; 6. Violación del arrendatario del reglamento de propiedad horizontal-; 7. y las obligaciones del arrendatario del art. 9 ídem -1. Pagar el canon dentro de términos; 2. Cuidar lo arrendado de mal uso y daño por propia culpa; 3. Pagar en término los servicios; 4. Cumplir los reglamentos de convivencia; 5. Realizar las reparaciones locativas por su culpa 6. Las obligaciones del art. 1996 al 2007 del CC, que según la jurisprudencia no todas estas obligaciones provocan per se la terminación del contrato por incumplimiento, v.gr. la obligación del num. 2 del art. 9 ídem solo establece que el arrendatario está obligado a hacer las reparaciones o sustituciones necesarias.
• Terminación por parte del arrendatario (causales 1 a 3 del art. 24 ídem -1. suspensión de los servicios por culpa del arrendador; 2. Perturbación del goce por parte del arrendador; 3. Desconocimiento de los derechos contractuales o legales del arrendatario- y las obligaciones del arrendador del art. 9 -1. Entregar dentro de términos el inmueble al arrendatario; 2. Mantener en buen estado los servicios, cosas y usos para cumplir el objetivo del contrato; 3. Entregar copia del contrato al arrendatario y codeudor; 4. Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal; 5. En contratos de tipo "compartido" debe mantener las áreas comunes; 6. Las obligaciones del arrendador del art. 1982 al 1995 del CC-, que tampoco todas provocan la terminación per se del contrato

PROCEDIMIENTO: La ley 820/03 nos remite al Código General del Proceso: art. 361 sobre el proceso verbal para todo proceso que no tenga un trámite especial; el art. 384, sobre la restitución del inmueble arrendado; el art. 385 sobre la restitución del inmueble "subarrendado" y la restitución del inmueble "solicitada por el arrendatario" para que el arrendador lo reciba; el art. 390 sobre el proceso verbal sumario para los procesos contenciosos de "mínima cuantía" (la rama judicial tiene un formato para la presentación de la demanda de mínima cuantía del proceso verbal sumario que se uede descargar aquí); teniendo entonces también que recurrir al Código Civil donde se establecen diferentes indemnizaciones por incumplimientos.

RESTITUCIÓN del inmueble arrendado: Como vemos, el CGP nos trae una forma de restitución judicial del inmueble arrendado; pero la ley 820/03 en sus arts. 22 al 25, también ha establecido un procedimiento administrativo de restitución de inmueble, ante la "Autoridad competente" y el num. 2 del ordinal a del art. 33 dice que las entidades territoriales (en Bogotá la Alcaldía Mayor) asumirá "las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25.

• Art. 22. num. 7. inc. 2. "Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a "restituir" el inmueble."
• Art. 22. num. 8. inc. 1. "El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
• Art. 22 num. 8 inc. 2, 3 y 4 "Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución./ Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley./ De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado."
• Art. 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnización. "Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:/ a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;/ b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma./ El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;/ c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;/ d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente./ Parágrafo 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble./ Parágrafo 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada."
• Art. 24. num. 4 inc. 2. "Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente./ Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble./ Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador./ Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre./ De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia."
• Art. 25 ordinal b. (...) La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
• Art. 32. Inspección, Control y Vigilancia de arrendamiento. "La inspección, control y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C. (...). Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales."
• Art. 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las siguientes funciones:/ a) Contrato de arrendamiento:/ ... 2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato./ ... b) Función de control, inspección y vigilancia:/ ... Parágrafo. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses siguientes a la expedición de la presente Ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los alcaldes."
• Artículo 34. Sanciones. "Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada, por las siguientes razones:/ 4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente./ Parágrafo 1o. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo./ Parágrafo 2o. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición."
• Otra sanción es la de no entregar copia del contrato: Art. 8. num. 3. "Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales./ Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato./ Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento."

Artículo actualizado el 29/06/2019